賃貸中物件の売却
（オーナーチェンジ）
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「まだ入居者がいるけど
売りたい」
そんな賃貸オーナーの
ための不動産売却ガイド
「まだ入居者がいるけれど、このタイミングで物件を売りたい」
「家賃収入が続いているからこそ、売却価格に価値がつくのでは？」
そうした考えをお持ちの賃貸オーナー様にとって、有効な選択肢のひとつが「オーナーチェンジ物件としての売却」です。
オーナーチェンジとは、入居者の契約を引き継いだまま投資家に売却する方法。
一方で、ケースによっては退去後に空室で売却したほうが有利な場合もあります。
このページでは、賃貸中物件を売却する際の基本知識や流れ、メリット・注意点について、実務的な視点で詳しく解説します。
入居者がいる物件でも
売却できる
「オーナーチェンジ」
賃貸物件は、居住者の
“賃借権”を尊重する
必要があります
賃貸中の物件であっても、所有者の意思だけで入居者を退去させて売却することは基本的にできません。民法上、「賃借権」として借主の権利は強く保護されており、正当な理由がなければ立ち退き要求は不可です。
貸主の都合で入居者を
強制退去させるのは不可能
「売却のために出ていってください」と言っても、賃借人が同意しない限り退去させることはできません。 無理に進めると法的なトラブルに発展する可能性もあります。
定期借家契約なら契約期間満了で解決
ただし、期間限定で契約を結ぶタイプの賃貸契約である「定期借家契約」であれば、期間満了時に「再契約しない」ことを伝えることで、比較的スムーズに退去してもらうことが可能です。契約内容や通知方法には細心の注意が必要です。
立退料を支払うと退去に
応じてもらえる可能性がある
交渉によって立退料（引越費用・新居初期費用等）を支払うことで、合意退去に至るケースもあります。 ただし費用がかさむため、投資効率とのバランスを考える必要があります。
オーナーチェンジと
空室にしてからの売却は
どちらがお得か
タイトルにあるオーナーチェンジとは、入居者が住み続けたまま、そのまま投資家に物件を売る方法です。
「家賃収入付きの不動産」として魅力があるため、投資家に人気があります。
オーナーチェンジの特徴 |
賃貸借契約を引き継ぐ前提で、新たなオーナーに販売 投資用物件として購入希望者（主に投資家）にアピール 安定的な家賃収入がある物件は高評価につながりやすい |
|---|---|
空室で売却する場合の特徴 |
自宅用・二次取得用としても検討されやすくなる 内覧の対応がしやすく、早期成約の可能性あり リフォーム・ホームステージングなどの演出が可能 |
どちらが良いかは物件の
条件による
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| オーナーチェンジ | 項目 | 空室での売却 |
|---|---|---|
| 投資家 | ターゲット | 実需層（自宅として使いたい購入者） 投資家 |
| 利回り（投資に対する家賃収入の割合） によって変動 |
売却価格 | 市場価格ベース |
| 比較的長期化しやすい | 売却期間 | 状況により短期成約も |
※築年数、家賃設定、入居者属性、立地などによって最適な判断が変わります。
賃貸物件を売却するまでの
7つの流れ
FLOW現状確認と相談
物件の家賃収入、契約状況、修繕履歴などを把握。
FLOW査定の依頼
投資家向けの査定（利回りベース）と実需向け査定を両方比較。
FLOW販売戦略の立案
オーナーチェンジ or 空室での売却、どちらが効果的かを選定。
FLOW媒介契約の締結
1社限定で売却を任せる専任媒介で集中的に売る or 複数社に依頼する一般媒介を選択。
FLOW販売活動の開始
投資家向けサイト・会員ネットワーク・物件情報サイトなどで広報。
FLOW購入希望者との条件交渉
家賃、利回り、入居期間、管理状態などの説明・資料提供が鍵。
FLOW契約・引渡し
買主が金融機関の融資を受ける場合は、入居者情報の透明性が重要。
売却の正解は
一つじゃない。
“あなたの正解”を
一緒に見つけます
物件によって最適な売却方法は異なります。
- 長期入居者がいて、
安定した家賃収入が見込める物件 - 利回りが高く、
投資家からの人気が期待できる物件 - 建物の老朽化が進み、
退去後に大規模な改修が必要になる物件
このように、同じ「売却」でも、物件の状況によって適した方法は変わります。
富山市西部や射水市の不動産市況や投資家ニーズ、購入層のトレンドに精通した不動産会社に相談することで、物件ごとの“強み”を最大限に活かした売却が可能です。
家賃が入る物件も、
“売るタイミング”が大切
入居中だから売れないと思っていた不動産も、オーナーチェンジという方法で価値を評価されることがあります。反対に、退去後の演出次第で「実需用として高く売れる」可能性も。つまり、正しい情報と戦略があれば、賃貸中物件も強力な資産に変わります。
「ハウスドゥ 富山西」では、富山市西部や射水市内の投資用物件売買に強みを持ち、
といった様々なご要望にお応えしています。
まずはお気軽に、物件の状態と選択肢を確認してみませんか？
収益と資産価値を両立する“賢い売却”をサポートいたします。
