富山西

はじめに：ご挨拶 こんにちは。富山市婦中町を拠点に、地域密着で不動産売買の仲介を専門に行っております、ハウスドゥ富山西（ハウジングマーケット株式会社）代表の瀬戸暁生（せと あきお）です。いつも当社のコラムをお読みいただき、誠にありがとうございます。

さて、今回は私たちが物件の査定や現地調査を行う際、土地そのものと同じくらい、あるいはそれ以上に「血眼になってチェックしているもの」についてお話ししたいと思います。

テーマは、「擁壁（ようへき）」のディープな世界です。

不動産と聞くと、どうしても間取りや築年数、あるいは最新の設備などに目が行きがちですが、不動産取引の本質はもっと泥臭く、マニアックな部分に隠されています。今回は少し専門的になりますが、知っておくとご自宅の土地の見方がガラリと変わる、不動産屋ならではの視点をお届けします。

1. デジタル査定が陥る「高低差」の罠 現在、当社では業務の効率化とサービスの質向上のため、最新の不動産DX（デジタルトランスフォーメーション）ツールを積極的に活用しています。これらのシステムを使えば、過去の膨大な取引データや周辺の市場相場から、あっという間に精度の高い査定価格を算出することができます。

しかし、パソコンの画面上でどれだけ完璧なデータが揃い、AIが素晴らしい価格を弾き出したとしても、私たちが必ず現地へ赴き、這いつくばるようにして直接確認しなければならないものがあります。その代表格が「土地の高低差」であり、それを支える「擁壁」です。

システム上では平坦な2,000万円の土地に見えても、現地に行ってみると道路から2メートルも高い位置にあり、古いコンクリートの壁で土留めされている……。実はこの瞬間に、AIが弾き出した査定額が根底から覆る可能性があるのです。

2. 数百万円が吹き飛ぶ「擁壁（ようへき）」の恐怖 「擁壁」とは、斜面や段差のある土地で、土が崩れ落ちるのを防ぐために造られる壁のことです。コンクリートやブロック、石積みなど様々な種類があります。

なぜ私たちがこれほど擁壁を気にするのか。それは、擁壁には「寿命」があり、もし安全基準を満たしていない（既存不適格などの）場合、**「やり直しに莫大な費用がかかる」**からです。 いざ家を建て替えようとした際、ハウスメーカーから「この古い擁壁のままでは危険で家が建てられません。擁壁の造り直しが必要です」と言われるケースが多々あります。その費用、なんと数百万円〜場合によっては一千万円を超えることも。 つまり、いくら立地が良くても、擁壁に問題があるだけで、その土地の価値は数百万円単位で目減りしてしまうのです。

3. プロが血眼で探す「水抜き穴」のSOS では、私たちは現場で擁壁の何を見ているのでしょうか。「ひび割れ（クラック）」や、壁全体が膨らんでくる「はらみ」といった明らかな劣化はもちろんですが、最もマニアックかつ重要なチェックポイントが**「水抜き穴」**です。

擁壁には、土の中に溜まった水を外に逃がすためのパイプ（水抜き穴）が一定の間隔で設置されています。現地調査の際、私たちはこの穴を覗き込みます。

• 穴が土や雑草で完全に詰まっていないか？

• 雨上がりなのに、穴から全く水が出てきていない（＝内部で水が溜まっている）のではないか？

• 壁の表面に、水が染み出して白く固まった跡（白華現象）はないか？

もし水抜き穴が機能していないと、擁壁の裏側には行き場を失った水がたっぷりと溜まります。水を含んだ土の重さ（土圧・水圧）は想像を絶するものであり、それが擁壁を内側から押し壊す最大の原因になるのです。

4. 雪国・富山だからこそ怖い「水圧」の脅威 特にここ富山県においては、この「擁壁の排水不良」が命取りになります。

富山は冬になれば大量の雪が降り、春になればそれが一気に雪解け水となって地面に染み込みます。また、梅雨や秋雨など、年間を通して降水量が多い地域でもあります。 大量の水分が地面に染み込んだ際、擁壁の水抜き穴が詰まっていればどうなるでしょうか。逃げ場を失った水は壁の裏側でパンパンに膨れ上がり、冬場にはその水が凍結して体積を増し、コンクリートを内部から破壊してしまいます。

だからこそ、私たちは現場に赴き、時には雑草をかき分けてでも擁壁の裏側や水抜き穴の状況をアナログに確認します。最新のDXツールで相場を出し、現場の泥臭い調査で「見えないリスク」を排除する。これが私たちの査定なのです。

結び：ご自宅の「擁壁」を見たことはありますか？ いかがでしたでしょうか。普段は気にも留めないただのコンクリートの壁が、実は大切な資産の価値を左右し、安全を守るための重要な防波堤であることをお分かりいただけたかと思います。

今度のお休みの日にでも、ぜひご自宅やご実家の敷地を支えている「擁壁」を確認してみてください。水抜き穴が詰まっていたり、不自然なひび割れがあったりすれば、それは壁からのSOSかもしれません。

「うちの擁壁、古そうだけど大丈夫かな？」 「建て替えを検討しているけど、このままで家が建つか不安」 そんな不安や疑問があれば、いつでもハウスドゥ富山西（ハウジングマーケット株式会社）にご相談ください。最新のDXツールで相場を読み解きつつ、必要とあれば現場に赴き、アナログに這いつくばって解決策を探します。

見えないところにある価値と安全を守るのも、私たち不動産仲介の使命です。皆様からのマニアックなご相談を、心よりお待ちしております！

【筆者プロフィール】 瀬戸 暁生（せと あきお） ハウジングマーケット株式会社（ハウスドゥ富山西）代表取締役。 富山市内を中心に、不動産売買の仲介や空き家対策に奔走しています。最新のAI査定・不動産DXツールを活用する一方で、自ら現場に足を運び、徹底した「現場第一主義」のアナログ調査を組み合わせることで、お客様の不動産価値を最大化するご提案を得意としています。月に一度、地元ラジオにも出演中！

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