～公図から見えてくる不動産の“クセ”と向き合う～

こんにちは。ハウジングマーケット株式会社、ハウスドゥ富山西の瀬戸暁生です。

不動産売買や調査の現場で、「あれ？この土地、なんか変な形をしてるな…」と気づくことがあります。
それがいわゆる「変形地」です。そしてそのヒントは、公図を見るだけである程度つかめる場合もあります。

今回は、「変わった形の公図」の見方と、その土地が持つメリット・デメリット、売却時や購入時の注意点について解説します。

◆ 公図とはなにか？

まず、「公図（こうず）」とは、法務局で取得できる土地の位置や形状、隣接地との関係を示す地図です。
ただし、正確な縮尺や測量図とは異なり、あくまで“参考図”としての扱いとなります。

特に古くからの住宅地では、登記簿面積や形と実際の現況がズレているケースも珍しくありません。

◆ 変わった形の土地とは？

いわゆる「変形地」とは、以下のような形状を指します：

• 三角形・台形・くの字・L字型などの不整形地

• 旗竿地（細長い通路＋奥に敷地）

• 極端に間口が狭く、奥行きだけある土地

• カーブ道路に接した扇形地

• 登記地番の途中に“欠け”や“食い込み”がある地形

こうした土地は、用途地域や面積が同じでも、活用の自由度や建築制限の影響を強く受けます。

◆ 公図を見るだけで気をつけたいポイント

✅ 1. 隣地との関係性が“妙”

→ 明らかに一部が隣地に食い込んでいたり、不自然な折れ曲がりがある土地は、過去の分筆や売買の名残であることが多いです。

✅ 2. 間口の狭さ

→ 公図で見ると、敷地は広そうなのに道路との接点が極端に短い（例：1.5mなど）場合は、「建築不可地（再建築不可）」の可能性もあります。

✅ 3. 道路の“奥”

→ 旗竿地のような形状で、道路から見えない場所に主敷地がある場合、日当たりや防犯・搬入出の面で不利になることも。

◆ 変形地のデメリットと向き合うには？

☑ 建築プランが限定される

→ 建ぺい率・容積率の計算上も不利になることがあり、建築会社の設計力が求められます。

☑ 隣地との境界トラブル

→ 特殊な形の土地ほど「どこまでが自分の土地か」が曖昧になりがち。境界確定測量が非常に重要です。

☑ 売却価格が下がる場合も

→ 整形地に比べて坪単価が下がる可能性がありますが、逆に「価格が手頃で面白い」と考える買主もいます。

◆ 変形地にもメリットはある

「変な形＝マイナス」とは限りません。

たとえば：

• 坪単価が割安なので購入しやすい

• 外構や庭を個性的にデザインできる

• 隣地と接する部分が多く、視線を避けられるレイアウトができる

• 売主が気づかない価値を、リノベーション前提で活用する買主が見出すケースも

つまり、“クセ”のある土地でも、活かし方次第で大きな魅力に変わるのです。

◆ ハウスドゥ富山西ではこんなサポートをしています

当社では、公図や現況図をもとに以下のような対応を行っています：

• 不整形地の価値評価と活用案のご提案

• 必要であれば現況測量や境界確認のサポート

• リフォーム業者・建築士と連携し、「どんな家が建てられるか」を事前に検証

• チラシやネット広告では**「個性派の土地」「視線が抜けて明るい」など前向きな言葉**で紹介

「こんな形、売れるの？」と心配される方ほど、一度ご相談いただきたいと思っています。

◆ まとめ

• 公図で確認できる土地の形は、不動産価値を左右する大きな要素です

• 変形地には注意点がある一方で、個性や価格面でのメリットも存在します

• 売却時には、正確な測量・法的整理とともに、「どう見せるか」の工夫が重要です

• ハウスドゥ富山西では、変わった形の土地でも“ポジティブに活かす”ご提案をしています

「形がいびつだから売れないかも…」と悩む前に、
まずは現況と価値を整理してみることから始めませんか？

ハウスドゥ富山西は、富山市婦中町で60％超の圧倒的地域シェアを持ち、
変形地を含めたさまざまな不動産を取り扱ってきた実績があります。

公図を見て気になる土地があれば、お気軽にご相談ください。